成都楼市冷热不均 新政60天"暗降风"突袭
新政出台30天里，全国大多数城市成交量持续下降□预计从7、8月份开始，全国会出现大规模的降价潮□房价下降越多，投资退场越快，调控才可能越快结束
对大多数开发商而言，眼下每一天的日子，似乎都正变得愈来愈缓慢与纠结。
开发商们一度拒绝降价。以至于当5月5日恒大率先降价时，整个业内立即骂声一片。但人们很快发现，就在这个浮躁月份业绩报表中，上市房企里大多数都遭遇“黑五月”，唯有恒大一线飘红。该月恒大销售增长150.8%，强势吸金40亿元。
惨淡的报表，让大多数开发商再也难以矜持。从6月起，万科 (论坛 新闻)开始调价；绿地 (论坛 新闻)利用庆祝18周岁契机宣布百盘优+ (论坛 新闻 视频)惠；佳兆业以高达8折优惠促销。从一个带头大哥到多个带头大哥的出现，一场中国房地产史上罕见的降价暗潮，正汹涌而来。
1 带头大哥出手了
李先生是成都某开发企业高管。日前他向记者透露：“就在端午节前，成都有10多家中小型开发商老总举行了秘密聚会。会上大家达成一致意见：现在连万科、绿地这些巨头都在跑，我们要想生存，只有争取比他们跑得更快！”也正是基于对行业的熟知，李先生预测说：“可能不出一个月，整个成都会出现普遍的降价潮。”
“带头大哥”们决策对行业的心理影响，由此可见一斑。但这些带头大哥们，他们究竟是怎么想的呢？
作为中国最具争议性的开发企业，恒大在新政出台一个月不到时间里，就率先祭起了全国八五折的降价大旗。虽然大多数同行当时都对此责备有加，但他们很快就眼红甚至嫉妒了。因为在14家上市房企五月报表中，唯有恒大一家以8%的增幅独自飘红，其楼市吸金更高达40个亿。
据统计，就在新政出台30天里，全国大多数城市成交量持续下降。5月1日-14日，包括成都在内的13个城市中，有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%；北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%。就在开发商们楼盘全面失利的同时，他们的股盘更是一地鸡毛。新政满月时，A股市场的地产股平均跌幅接近30%，相当于较4月15日打了“七折”。逾10只地产股的市净率回落到1.5倍以下，昔日受追捧、身价颇高的地产股，股价大面积回到“个位数时代”。
虽然2009年有了一定积蓄，但开发商们很快发现，面对如瀑布直下的市场行情，这点积蓄显得是那么微不足道，何况政策面一直都没有松口。终于，佳兆业、万科、绿地各大巨头均开始追随恒大策略选择了不同形式的降价。在宣布了百盘优惠之后，绿地集团董事长张玉良接受媒体采访时坦陈这是“聪明的做法”。他表示，不应市场需求而做出相应的调整，是“愚蠢的做法”。
2 调控上演加时赛
成功尝到了率先降价甜头的恒大地产，其降价力度越来越大。其在成都刚刚亮相的恒大山水城除了强调8.5折，更是打出了“成本价开盘”的口号。房地产行业再度为之惊悚。成都某开发企业高管李先生表示：“因为中央决策的原因，普遍性降价潮到来将难以避免。”
为什么会这样？有分析人士认为，开发商最担心的其实不是资金与销售，而是政策的持续吃紧。因为眼下看来，政策调控不仅没有减轻，走向反而越来越深入。一些开发企业早先单方面“调控走走过场而已”的信心，开始渐渐坍塌。
相对前几轮调控的温柔，从4月15日来的调控，显然显得极为强势甚至强硬。期间虽然也经历
过了5月的短暂犹豫，但住建部、国税总局等很快再度携手连连发文，从二套房标准等多方面将调控推向纵深。“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺评价说，“中央层面已经趋向一致，不可能十全十美了，因此下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体。”
在分析人士看来，中央这种决心的统一，在于当前的房地产早已超越行业，已经成为一个重大社会问题了。调控不可避免会影响到某些部委及地方政府的利益。中央要牺牲部分利益以换取整个社会格局平稳的信心，难以动摇。
经历过前几次调控的开发商都有一种共识：无论调控多么严厉，但在从中央落到地方的时候，
地方政策或者一些部委的补充政策会形成强大的缓冲减震带，最终把调控变成隔靴搔痒。“但这次调控不一样。在中央强烈的高压之下，开发商如果还将此次调控当成惯例，那也太天真了。”
在全国的开发商中，任志强是对此次调控认识最为清醒的人之一。5月6日，就在恒大刚刚宣布降价，任志强就在其微薄上用短短几十字向开发商们提醒：“国十条的威力越大，下降的反映时间越早，价格下滑得越深，投资降速越快，则政策退出得越及时。市场正常化越早。”这段话意味着，只有房价下降越多，投资退场得越快，调控才可能越快结束。否则，即使宁愿“加时赛”，此番调控也不会轻易结束。
3 底线在哪里？
翻阅成都的各大报纸不难发现，“优惠”“促销”“特价房”等已经成了房产广告的主打语。万科、中海 (论坛 新闻)、绿地、恒大等企业开始放低身段卖房，华润置地 (论坛 新闻)每周推出限量精选房源给予总价优惠，蓝光 (论坛 新闻)等本地巨头也开始给出巨幅优惠。
“在房地产调控时期，开发商相互间的竞争，将更多地体现在存货周转速度上。”成都全心地产总经理李国峰说。但是，这个周转速度，也就是优惠下的成交结果又究竟如何呢？中原地产等机构数据显示，5月成都主城区商品房成交量仅为6097套，降幅高达35.87%。进入6月后，成都楼市延续疲软态势。第二周成交数据再创新低：主城区新房成交量仅638套，成交面积5.86万平方米，
环比分别下跌55.8%和55.9%。
股市讲究触底反弹，房价的底又在何处呢？
据记者调查，当前成都楼盘大部分优惠都在5%左右 (论坛 新闻)；优惠高达10%的有近10家；目前折扣最大的仍然是恒大的八五折。但这是否意味着，作为购买方而言，8.5折就是房价底线呢？
而事实上，站在开发商层面，环境“恶劣”带来的并不单单是变相降价，更多的是销售额急剧萎缩、资金链紧张、拿地成本增加等压力与挑战。在这样的背景下，房企的总负债率安全线还能控制在40%-50%之间吗？他们可承受的房价底线又应该是多少呢？
据相关专业机构预测，房价跌25%，下跌时间不超过9个月或许是这个行业的底线。其根据是，2008年末当房价跌破30%时，各地“断供潮”立即风起云涌，政府被迫为其“保驾护航”。从中国房地产可能下跌的空间看，二元结构不变、城乡发展不平衡、城镇化进程延续、地方政府财政依赖性等因素决定了房价向下的僵滞性，而通过银行按揭首付比例来推测，政府可承受的最大房价跌幅应该为30%。
如果中央调控方向不变并且执行到位，房价下降的区域不可避免。虽然如此，分析人士认为，“下降不可能一步到位，是一个相对缓慢过程。预计从7、8月份开始，全国会出现大规模的降价潮；但整个下半年，楼市都将处于降价期。” 记者姜军
城南
特价房满天飞让利“挤牙膏”
南延线某投资性精装小户型在新政出台前，蓄房客户已经大大超过开发商预期，但在新政出台后，近50％的意向性客户撤单；而另一楼盘甚至将“十天之内办不到贷款不退定金”这条写进了购房合同的补充协议中，以免购房者反悔。
虽然住宅的成交量急剧缩水，但受地铁利好刺激，潜在的刚性需求依然将南延线视为理想的居家地，沿线多数楼盘的日常到访量依然保持在
30、40组左右。不俗的人气让区域楼市仿佛看到一丝曙光，虽同样饱受回款压力的煎熬，但多数开发商对于促销的态度却异常谨慎。
记者调查发现，目前南延线楼盘促销主要手段还是以特价房为主，光明城市 (论坛 新闻 视频)、世豪广场、幕和南道等项目均有特价房源推出，价格基本集中在4800—5200元/平方米区间，较之前的价格约有10%左右的降幅，且多为大户型，但数量比较稀少，通常是一次推出20、30套，然后再视市场反应调整销售方向。一不愿透露姓名的楼盘营销负责人表示，之所以采取这种“挤牙膏式”的促销方式，还是因为开发商对后市回暖抱有幻想，担心利润缩水过多。据该负责人透露，目前刚性需求依然旺盛，购房者持币观望的决心并不坚决，基本上属于一降价就能跑量。而“房贷新政”对于投资性购房的影响也并不如想象中的那么强烈，在股市连遭重挫的背景下，房地产依然是民间资金的首选。“有钱人还是多，5成首付，最多是让他们把买两套房子的计划变成一套罢了。”
“吃饱不可能，吊命没问题。”于是南延线开发商不约而同地选择了咬牙坚挺，持盘观望，并未推出2007年“9·27新政”后价格大幅跳水、优惠促销的手段。有业内人士称，由于去年销售情况良好，大部分房企资金充足，价格何时下调仍是未知。中原地产相关数据显示：当前开发商手持现金充足，按1季度末的现金流及年内负债情况预估，即便不依赖外部融资，只要房企不再拿地，大部分企业6个月内仍能够维持超过2008年底的现金流状况，南延线真正的价格博弈期将出现在下半年的9、10月。
城东
正常优惠有降价属个别
记者在城东走访了解到，目前城东楼盘并未开始大规模松动，除明确提出打85折的恒大绿洲 (论坛 新闻)外，另一家在全国明确提出降价的绿地在东三环楼盘未开盘，目前还未定价。其它楼盘普遍还停留在2%-3%优惠的层面，仅个别楼盘优惠幅度达到10%。
在锦江城市花园 (论坛 新闻)售楼部，记者了解到，由于本周末将推出新楼盘，除老带新客户将享受半年物管费全免后，优惠幅度还达到了惊人的10%，但仅限于开盘前到现场排号客户。周边其它楼盘，像上海东韵 (论坛 新闻)、蓝谷地 (论坛 新闻)天域、卓锦城 (论坛 新闻)5期、鑫苑名家 (论坛 新闻)三期均无降价迹象，优惠幅度均在2%左右。在四海逸家 (论坛 新闻)，当问及该楼盘是否有降价打算后，相关负责人员向记者透露，四海逸家占据了较多核心优势，比如旁边就是公园，又地处CBD核心区域，未来树德中学也将落户楼盘旁边，所以肯定不会降价。“我们目前放在首要位置的是打造核心型家庭物业体系，将项目打造成精品，从未有调整价格的打算。”相关负责人表示。
记者随后又以普通购房者身份对龙湖三千城 (论坛 新闻)和华润二十四城进行了走访，两大楼盘目前赠送面积都较大，但价格上也无松动。“我们目前的性价比已经较高，像78平方米户型实际面积达到了120平方米，折算下来8000多元/平方米。”二十四城销售人员向记者说道。
走访后，记者还发现目前城东有一个显著特点，像合能四季映像、果壳里的城 (论坛 新闻 视频)等城东很多性价比较高的楼盘，由于前期销售的告罄，目前还并无新的房源面市。同时，像山水四季城 (论坛 新闻)、帝景·琥珀庭院 (论坛 新闻)、四季康城等近期亮相的新楼盘也较多。
城西
暗降风冲击光华大道
光华大道沿线的楼价，往往成为楼市政策中最敏感的神经。“新国十条”出台已经两个月，对于“不差钱”的开发商们，还是否坚挺起原来的房价？上周末，记者以普通购房者身份，力求还原新政下光华大道的楼市真相。
周六上午10点左右，记者首先抵达凯德·风尚 (论坛 新闻)，发现售楼大厅外停着数辆私车。大厅里，围坐着数十位看房的市民。“现在买房能获得哪些优惠？”记者直奔主题，这句话看似平常的话，却让置业顾问面色凝重，他说，“如果确定购房，可以申请享受团购”。据其介绍，凯德·风尚原本针对一次性付款推出2%优惠，按揭1%优惠。上周五，公司推出团购活动，按揭优惠幅度提高到了6%。有了优惠促销，凯德·风尚仅周末两天，成交量就高达70套左右。
位于光华大道的公元大道项目，于18日开盘，项目推出的优惠价格，远远高于凯德·风尚。在售楼中心，公元大道置业顾问王小姐指着沙盘告诉记者，除了推出4380多元/平方米特价房外，只要有购房诚意，她可以向领导申请优惠。记者佯称相中了一套跃层，在取得王小姐信任后，她最后表示：“即使按揭，还是可以向领导申请到6%左右优惠。”当记者提出优惠10%时，王称自己作不了主，但她让记者留下电话。
“和朋友一起特意来光华大道看房，准备买来给老人住。听说光华大道的房价降得厉害，就过来看看。价格是降了，没有想象中那么低。光华大道沿线楼盘，每平米还是要5000元。”丽景港售楼中心正在看房的张女士告诉记者，一家人很喜欢丽景港的户型结构，但还希望有更大优惠。记者佯称相中了一套可变空间的住房，置业顾问悄悄告诉记者，公司推出多套降幅为16%的优惠价格。
记者调查发现，光华大道沿线大部分楼盘出现了价格松动现象，优惠幅度从2%，到最高优惠幅度达16%左右。尽管各大开发商依然信誓旦旦地表示出“不降价”决心，暗地里却通过各种方式，采取不同幅度的降价。“现在困扰开发商的不是不降价，而是楼价降多少？用什么方式降？”位于光华大道某楼盘项目负责人一语中的。记者发现，成都大部分楼盘近九成已经举起了促销大旗。这些开发商在高喊着“稳住房价”的背后，却获得了很大市场回报。相反，那些固执地操守着一成不变的价格的项目，目前唯有眼睁睁地看着别人买房。
恒大
率先8.5折5月销售同比翻3倍
5月5日，恒大地产宣布其全国在售项目将展开85折促销活动，以加快回收现金，提高资产周转，为下一步扩张做准备。成为此轮房地产新政出台后，第一家公开表示全线降价的龙头房企。
从新政出台至今，各地楼市成交开始出现急速下滑趋势。根据部分房地产上市公司公布的5月份销售业绩，除在新政之初就采取降价策略的恒大地产销售业绩环比上升8%外，其余房企均受到调控影响，销售金额平均下滑40%以上。地产龙头万科销售金额环比下滑34%，龙湖地产下降近四成，富力 (论坛 新闻)销售跌48%，降幅最高的绿城地产降幅近七成。
相比之下，恒大地产依托全线85折的促销逆势猛涨，抢在全国其他地产十强之前打折促销，迅速吸纳在新政效果暂未全部释放之前的刚性需求客户，可见，任何调控和市场风险来临时，快速反应、快速判断、快速行动永远是不变的应对策略。
5月6日，恒大旗下楼盘统一实施85折销售。5月6日至5月31日，恒大日均合约销售金额达1.35亿元，相比促销前的日均6400万元，上升110%；日均合约销售面积2.2万平方米，相比促销前的日均9400平方米，上升134%。
自全国楼盘85折促销后，恒大地产的销售业绩逆市大幅增长。公司6月8日公布的5月份销售数据显示，5月实现合约销售总额40.5亿元，同比增长328.6%；合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%；合约销售均价每平方米6，326元，同比增长26%。从环比数据看，恒大地产5月份的合约销售额增长8.3%，销售面积增长10.7%，销售均价下降2.2%。 记者李晖
绿地
全国促销成都最高优惠达10万
6月8日，绿地高调宣布，在全国41个城市的100个项目全线启动优惠促销，优惠时间截止6月30日。优惠内容包括买房免物业费、买房送家电补贴和买房送契税等，其中成都地区最高优惠可达10万，并可享现房无息分期付款等优惠措施。
记者了解到，此次绿地优惠的幅度和方式，集团并没有统一标准，都是各个事业部根据管辖范围和产品自行调整。“我们按照不同城市、不同楼盘以及房价的基数，进行一定程度的促销，根本上讲，是挖掘市场消费者接受的价格。”事实也证明，当绿地的项目以优惠10%到15%的价格低开时，购房者的博弈心理很快就被突破，成交业绩提升明显。
近日，当记者询问绿地成都项目的表现时，绿地成都公司总经理助理任平的回答颇为自豪：“就一个字‘火’！”据了解，自启动优惠促销活动后，绿地各在售项目均表现出色。其中，派克公馆 (论坛 新闻)项目日均成交量近10套左右，在端午3天小长假期间，该项目成交了50多套住宅，仅6月16日当天就成交了21套，成交量居区域榜首。任平透露，就市场反应而言，成都地区的表现在全国范围内是最出色的，截至6月16日，绿地成都公司就已提前完成了整个6月的经营任务。
分析人士指出，“由于经历过2008年的楼市调整，开发商在如何引导刚性需求有效释放方面已有经验。做出一种主动的降价应对选择，无论是从市场宏观角度还是企业自身角度，都是一种行之有效的办法。”