2015年第一季度成都市房地产市场分析报告--四川大成房地产土地资产评估有限公司

2015-04-21 00:00:00 本网站

1. GDP增速明显放缓，固定资产投资增长率持续回落

2015年一季度国内生产总值140667亿元，同比增长7.0%，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。

2015年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）77511亿元，同比名义增长13.5%，增速比1-2月份回落0.4个百分点。房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0%。

由此可见，2015年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10%以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的低位。详见图1-1-1。

图1-1-1： 2013-2015年第一季度全国房地产开发投资比较图

1. 房地产开发企业到位资金同比持续下降

2015年1-3月，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.90%，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。

从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6成。从占比情况看，2015年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014年4月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。详见图1-1-2。

图1-1-2： 2015年1-3月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值，房地产国内贷款明显减少。

定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，2015年一季度平均同比增长率为-8.40%，增长率较去年四季度有所回升。详见图1-1-3。

图1-1-3： 2013-2015年第一季度全国房地产开发企业资金增长率比较图

3、国房景气指数持续下滑

2015年3月，全国房地产开发景气指数为93.11，环比上月回落0.66个百分点，同比回落3.29个百分点，同比持续下降，且3月同比下降幅度为自2014年以来的最大值。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，进入2015年一季度下降幅度持续增大，达到最低值。从整体来看，2015年预计国房景气指数将仍然保持下降趋势，处于综合景气线以下的情况将持续较长时间。详见图1-1-4。

图1-1-4： 2011年-2015年第一季度全国房地产开发综合景气指数对比图

综上所述，2015年第一季度，经济下行压力加大，国家经济增长持续放缓，固定资产投资及房地产开发投资增速持续回落，房地产开发企业资金压力仍然较大。房地产业作为国家经济的支柱产业，随着两会的召开，中央及地方为维持房地产业稳定发展，定调房地产政策引导上聚焦于促销费、鼓励自住和改善型需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，以构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。据此分析，“去库存、促销费、稳增长”是2015年房地产市场的主调，未来货币政策有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施，房地产市场下滑情况会有一定的缓解。

一、成都房产市场运行状况

(一) 一圈层房产市场走势

2015年第一季度，一圈层新建商品住宅供应量充足，供应量在保持相对稳定的基础上环比上季度有所下降，同比基本持平；新房成交量受春节假期的影响有所减少，商品住宅成交价格持续小幅下降，二手房成交量平稳中有微幅下降，与去年同期相比整体有回升的趋势。

1. 新建商品住宅季度供应量充足

2015年第一季度，成都市新建商品住宅总供应量为371.32万平方米，同比去年微幅上涨0.78%，环比下降33.81%。分月来看，在经历了去年四季度政策放松促使短期内供应量及成交量迅速增加后，至2015年1月供应量理性回归正常，由于2月传统春节假期的影响，造成供应量有所减少，假期过后的3月供应量又得以迅速回升。总体来看，2015年第一季度供应正常，供应量充足。见图3-1-1。

图3-1-1：2014年10月-2015年3月一圈层新建商品住宅供应量比较图

应面积为371.32万平方米，其中商业办公用房31.14万平方米，占比8%；新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为340.18万平方米，占总供应面积的92%。见图3-1-2。

图3-1-2：2015年第一季度一圈层新建商品房用途供应量图

新建商品住宅季度成交量下降

2015年第一季度，新建商品住宅季度总成交183.26万平方米，环比下降27.64%，同比下降15.92%。月度来看，由于房贷新政及央行降息等利好政策的持续影响，再加上开发商年底集中推量，去年四季度成交面积迅速增加达到顶峰，本季度1月成交量理性回归正常，较去年12月略有减少；2月受春节假期的影响成交量走低，仅成交4302套，成交面积为41.26万平方米；3月成交量恢复至正常水平。总体来看，2015年一季度总成交量有所下降，新建商品住宅市场仍然呈现下滑趋势，随着两会的召开对房地产市场发展方向定调为稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，在宽松的政策及金融环境背景下，预计未来新房成交量将平稳回升。见图3-1-3。

图3-1-3：2014年10月-2015年3月一圈层新建商品住宅成交量图

二手房季度成交量同比增长，环比微降

2015年第一季度，成都市二手房成交量为121.89万平方米，同比去年同期上涨16.70%，环比上季度微幅下降1.43%。自2013年3月初“国五条”发布，造成二手房成交量短时间激增过后，二手房成交量持续徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影响波动增长，整体仍然保持在低位平稳发展；进入2015年后，除2月因春节假期成交量下降外，1月、3月月度成交量均正常，同比有所增长，这主要是受《不动产登记条例》自3月1日起实施的影响，部分房屋持有者赶在政策实施前进行了抛售，造成短时间内成交量的小幅回升。总体来看，二手房与新建商品住宅趋势基本一致，二手房成交量已超过去年同期水平，加上成交量在较低位稳定已久，且“330”新政降低首付并调整营业税标准，将对二手房市场起到较大的影响力，不排除有向上发展的可能。见图3-1-4。

图3-1-4：2014年10月-2015年3月一圈层二手房成交量比较图

商品住宅成交均价持续下降，降幅逐渐收窄

2015年第一季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价连续五个季度下降，截止2015年3月成交均价为7949元/平方米，环比下降0.64%，同比去年下降2.84%。自2011年四季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，2013年一直延续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；进入2015年后，国家重点强调稳定住房消费，刺激住房刚性需求，一季度宽松的宏观及金融政策频出对房地产市场起到了一定的刺激作用。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，房地产市场有回暖的迹象。见图3-1-5、图3-1-6。

图3-1-5：2011年-2015年一季度一圈层商品住宅成交均价比较图

图3-1-6：2011年-2015年3月成都住宅分类价格指数比较图

一圈层房产市场分析

新建商品住宅成交量方面，2013年以来，部分刚性需求在受压制许久后释放，成交量稳步增长也使房价持续上涨。2014年一季度成交量有所下滑，成交均价也小幅下降；二季度受入户政策改变的影响，短期内新房及二手房成交量集中爆发；三季度新房及二手房成交量平稳发展，成交价格持续下降；四季度在全国大部分城市取消限购及“9.30”房贷政策重磅出台的背景下刚性需求及改善型需求得到集中释放，成交量迅速回升。进入2015年，由于2月是春节传统节假日，新房及二手房交易均暂停，造成一季度成交量有所下滑，成交均价也小幅下降。但是，成交量和成交均价下降并更多是因为假期因素影响和市场成交结构变化导致。

按照行政区域划分，2015年第一季度，高新区和成华区新建商品住宅成交量仍然排名前两位，两区域成交量占比合计53.22%，超过全市成交量一半，这说明城东（东大街沿线和攀成钢片区）和城南（人民南路沿线和大源、灯塔、清和片区、天府新区成都直管区片区）仍然是商品住宅交易的热点区域，尤其是高新区成交量近几年一直排名全市前列，这符合成都城市天府新区的规划远景和轨道交通的发展特点。其次为锦江区和金牛区，成交量较少的区域为青羊区和武侯区。详见表3-1-1、图3-1-7。

图3-1-7：2015年第一季度中心城区新建商品住宅区域成交量图

新建商品住宅供应量方面，2014年供应量持续大于新建商品住宅成交量，2015年一季度延续此态势，但供大于求的形势有所缓和，总供应量为371.31万平方米，总成交量为183.26万平方米，平均供求比为2.03。整体来看，2015年一季度，一圈层商品房库存量有所缓解，但仍处于高位。见图3-1-8。

图3-1-8：2014年10月-2015年3月一圈层新建商品住宅成交供应对比图

新建商品住宅价格方面，在经济下行压力加大，楼市库存高企，市场信心不足的背景下，本季度新建商品住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，房地产去存量化加快，新开楼盘及在售楼盘新推房源价格稳中微降；而成交量受春节假期的影响出现可预见性的小幅下降，长远来看，新房价格上行压力仍然较大，未来随着中央及地方政府因地制宜地推出楼市新政以稳定住房消费刺激自住型房屋刚性需求，房地产市场下行的趋势将有所回升。

二手住宅方面，2013年受政策发布的影响，起伏较大，受此影响，成都市二手房成交量一直在较低位保持平稳发展。2014年成都市二手房成交量处于震荡缓慢回升的过程中，到年底有明显的增长达到峰值。进入2015年后，受春节假期的影响，成交量环比有所回落，但较去年同期有较大幅度