2016年第二季度成都市房地产市场分析报告
2016-07-29 00:00:00 本网站
GDP增速稳定，固定资产投资增长率略有回落
2016年二季度国内生产总值340637亿元，同比增长6.7%，从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%，增速略有回升，整体呈现基本稳定的趋势。
图1-1-1-1： 2012年第二季度-2016年第二季度国内生产总值GDP变化趋势图
2016年1-6月，全国固定资产投资（不含农户）258360亿元，同比名义增长9.0 %，增速与1-5月份相比略有回落，下降0.6个百分点。房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-6月份下降0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速下降1.2个百分点，占房地产开发投资的比重为66.8%。
进入今年，“去库存”成为房地产市场的主流，在此背景下，开发商减少了对固定资产的投资，以消化库存商品房为主要目标，受此影响2016年1-6月全国固定资产投资增速出现小幅下降；房地产开发投资增速也略有收窄，基本保持稳定，其中住宅投资占比持续在66%左右，同比增长比率也有所收窄，增长率为5.6%。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2： 2014年第二季度-2016年第二季度全国房地产开发投资比较图
2．房地产开发企业到位资金同比企稳微增
2016年1-6月，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速较上季度略有回升，整体来看呈现企稳回暖的趋势。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过60%。从占比情况看，2016年第二季度除国内贷款占比小幅下降外，定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金、利用外资占比均略有增加。2016年第二季度，除利用外资增长率降幅略有收窄外，其余各项资金来源渠道增长率均有小幅的下滑，尤其是自筹资金，同比小幅下降0.1%。整体来看，各项资金到位情况基本稳定，房产市场平稳发展。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2016年1-6月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地产国内贷款明显增加，同比增长率回升至正值，到二季度房地产国内贷款同比增长率出现回落。
定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，进入2015年后开始降幅收窄，增长率逐月回升，至三季度增长率已经升至正值，2016年一季度定金及预付款同比增长率持续回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及预付款同比增长率持续上涨，仅在季度末出现微幅回落。详见图1-1-3。
图1-1-3： 2013年第二季度-2016年第二季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
3． 国房景气指数企稳回升
2016年6月，全国房地产开发景气指数为94.4，环比上月下降0.08个百分点，同比上涨1.77个百分点，同比保持上涨。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，进入2016年，房产市场有所回暖，国房景气指数有所回升，受市场的调节的影响，在本季度末出现小幅下降。从整体来看，2016年季三度预计国房景气指数或仍然保持平稳的态势，大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。
图1-1-4： 2011年-2016年二季度年全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2016年第二季度，经济增速保持稳定，国家经济增长缓中趋稳，固定资产投资及房地产开发投资增速略有放缓。房地产业作为国家经济的支柱产业，在中央定调去库存的大环境下，在不限购城市再次下调购房首付比例、降低在房产交易中的契税和营业税。地方政府也纷纷出台公积金贷款政策、财政补贴等一系列利好政策，刺激市场促进库存去化，刚性需求及改善型需求得到了极大的支持。在此大环境下，国房景气指数在2016年而季度整体有所回升，在季度末受市场的调节略有下降。
2016年第二季度，一圈层新建商品房供应量环比有所增长，同比有所减少；新房成交量环比、同比均有所增长，商品住宅成交价格企稳回升，二手房成交量同比、环比均有较大幅度的增长，成交价格稳中有涨。
1. 新建商品房季度供应量环比增加
2016年第二季度，成都市新建商品房总供应量为416.46万平方米，同比下降18.75%，环比增长34.45%。分月来看，随着成都市房地产市场的回暖，开发商对房产市场预期较好，因此4月份加大了新建商品房的供应，5月份受市场的调节，供应量有所下降，6月份新建商品房供应量波动上升。从季度上看，成都市房产市场回暖趋势明显，开发商对房产市场有较好的预期，因此加大了对新建商品房的供应。本季度成都市新建商品房供应量环比有所增加。见图3-1-1。
图3-1-1：2016年1月-2016年6月一圈层新建商品住宅供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2016年第二季度一圈层新建商品房总供应面积为416.46万平方米，其中商业办公用房34.98万平方米，占比9%；新建商品住宅（含商业配套及车位，下同）供应面积为381.48万平方米，占总供应面积的91%。见图3-1-2。
图3-1-2：2016年第二季度一圈层新建商品房用途供应量图
2016年第二季度，新建商品住宅季度总成交275.78万平方米，环比大幅增长46.93%，同比上涨20.8%。月度来看，4月份成交量基本与3月份持平，5月份成交量有所上涨，6月份在市场的调节下成交量略有减少。从整体上看，随着房地产市场的回暖，成都市2016年二季度成交总量环比明显增加。预计2016年三季度，成都市新建商品住宅成交量或受到市场的调节出现小幅的波动，但大起大落的可能性不大。见图3-1-3。
图3-1-3：2016年1月-2016年6月一圈层新建商品住宅成交量图
2016年第二季度，成都市二手房成交量为289.82万平方米，同比去年大幅上涨59%，环比上季度大幅上涨51.09%，同比、环比均有较大幅度的上涨。从月度上看，4月份在3月份的火热的基础上持续升温，加之“营改增”政策的颁布，将二手房成交量推向峰值，5月份成交量有所回落，6月份二手房成交量基本与5月份持平。总体来看，二手房成交量仍然在持续上涨，且远超过去年同期水平，预计2016年三季度二手房市场在市场的调节下有所起伏，但大起大落的可能性不大。见图3-1-4。
图3-1-4：2016年1月-2016年6月一圈层二手房成交量比较图
4. 商品住宅成交均价持续回升
2016年第二季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价延续了上季度回暖的趋势，本季度商品住宅成交价格平稳回升，截止2016年6月成交均价为8025元/平方米，环比上涨0.3%，同比去年上涨1.19%，同比、环比均有所上涨。自2011年四季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，2013年一直延续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；进入2015年后，国家重点强调稳定住房消费，刺激住房刚性需求和改善型需求，以取消限购、实施房贷及公积金新政、多次降准降息以及营业税免征期调整、调整购房首付比例等多重手段，对房地产市场起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地产市场企稳回暖，房价稳中微涨，进入2016年，在一系列如下调购房首付比例、下调交易中产生的契税、再次调整公积金政策、实行“营改增”等利好措施的推动下，成都市房地产市场回暖趋势更加明显，截止本季度，成都市新建商品住宅房价仍呈现稳中有涨的趋势。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到2015年4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，涨势一直延续至本季度，均呈现缓慢上升的趋势，且涨幅在本季度略有回升。见图3-1-5、图3-1-6。
图3-1-5：2011年二季度-2016年二季度一圈层商品住宅成交均价比较图
图3-1-6：2011年4月-2016年6月成都住宅分类价格指数比较图
新建商品住宅成交量方面，4月份成交量基本与3月份持平，5月份成交量有所上涨，6月份在市场的调节下成交量略有减少。总体看本季度成都市新建商品住宅成交量明显有所上涨。
按照行政区域划分，2016年第二季度，高新区和成华区是新建商品住宅成交量最多的区域，两个区域成交量占比合计56.9%，超过全市成交量5成，占有相当大的市场比重。这说明城东（东大街沿线和攀成钢片区）和城南（人民南路沿线和大源、灯塔、清和片区、天府新区成都直管区片区）仍然是商品住宅交易的热点区域，这符合成都城市天府新区的规划远景和轨道交通的发展特点。其次为锦江区、金牛区，成交量较少的区域为青羊区和武侯区。详见表3-1-1、图3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城区新建商品住宅成交明细表
单位：平方米
锦江 | 金牛 | 成华 | 武侯 | 青羊 | 高新 | |
2014年1月 | 120418.65 | 43743.35 | 201912.72 | 77600.54 | 94051.42 | 201616.84 |
2月 | 78276.48 | 42185.01 | 152399.94 | 50577.20 | 57585.71 | 147137.29 |
3月 | 167652.81 | 68572.49 | 214189.78 | 91518.34 | 159778.28 | 210494.99 |
4月 | 161974.02 | 59394.83 | 199440.19 | 66800.23 | 173062.82 | 209559.22 |
5月 | 260552.24 | 97014.97 | 280913.47 | 157422.54 | 162228.22 | 331304.24 |
6月 | 97740.28 | 31987.38 | 89111.37 | 40468.21 | 46278.47 | 148372.18 |
7月 | 172946.84 | 48815.82 | 125742.20 | 62825.08 | 76251.36 | 251703.63 |
8月 | 193805.77 | 44542.05 | 124423.51 | 54739.42 | 48164.14 | 151681.44 |
9月 | 94072.95 | 51042.35 | 164698.41 | 54810.13 | 60984.54 | 187310.72 |
10月 | 168735.46 | 46760.28 | 136436.45 | 53213.94 | 65537.25 | 196792.94 |
11月 | 132219.94 | 68274.79 | 209666.35 | 79407.63 | 125098.24 | 246043.67 |
12月 | 144042.18 | 113385.01 | 235763.30 | 86735.93 | 98445.20 | 326008.84 |
2014年合计 | 1792437.62 | 715718.33 | 2134697.69 | 876119.19 | 1167465.65 | 2608026.00 |
2015年1月 | 151263.25 | 91445.92 | 149032.45 | 62382.50 | 61449.76 | 233113.78 |
2月 | 89934.64 | 39733.94 | 93290.98 | 32839.20 | 33429.64 | 123411.01 |
3月 | 112826.61 | 67912.71 | 164005.26 | 62703.90 | 51383.29 | 212468.16 |
4月 | 115977.89 | 55350.01 | 158752.66 | 43613.99 | 65250.53 | 243782.27 |
5月 | 132154.53 | 68587.46 | 176505.60 | 65664.49 | 60328.04 | 274774.42 |
6月 | 168085.75 | 114479.73 | 170477.04 | 55567.11 | 60606.08 | 252600.04 |
7月 | 123247.52 | 100458.07 | 171932.02 | 51459.79 | 60041.09 | 265340.30 |
8月 | 107230.12 | 126915.63 | 148454.08 | 43923.03 | 59834.12 | 224669.93 |
9月 | 151297.43 | 90290.72 | 138939.61 | 44844.64 | 49536.65 | 245769.94 |
10月 | 197587.07 | 77793.14 | 160455.38 | 45053.54 | 54025.37 | 217068.95 |
11月 | 181526.53 | 83663.57 | 181504.81 | 48043.82 | 73053.38 | 259701.22 |
12月 | 175917.22 | 89942.23 | 201362.26 | 63714.77 | 78395.73 | 239288.73 |
2015年合计 | 1707048.56 | 1006573.13 | 1914712.15 | 619810.78 | 707333.68 | 2791988.75 |
2016年1月 | 111138.08 | 70213.21 | 258916.77 | 32668.69 | 49800.45 | 194029.53 |
2月 | 74834.08 | 46351.68 | 88491.22 | 22425.43 | 41754.58 | 116260.96 |
3月 | 166983.60 | 117779.31 | 198342.23 | 49527.14 | 75778.99 | 279538.74 |
4月 | 162112.53 | 106042.31 | 180579.99 | 53240.92 | 79985.14 | 282614.74 |
5月 | 204476.67 | 103715.48 | 191978.84 | 51862.09 | 75172.09 | 375033.69 |
6月 | 141862.69 | 77125.49 | 188149.68 | 57167.59 | 75708.93 | 350954.25 |
2016年小计 | 861407.65 | 521227.48 | 1106458.73 | 266891.86 | 398200.18 | 1598431.91 |
图3-1-7：2016年第二季度中心城区新建商品住宅区域成交量图
新建商品住宅供应量方面，2016年二季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势有所缓和，总供应量为416.46万平方米，总成交量为275.78万平方米，平均供求比为1.51。整体来看，2016年二季度，开发商加大了销售力度，成交量明显有所增加，一圈层新建商品房库存压力有所缓解。见图3-1-8。
图3-1-8：2016年1月-2016年6月一圈层新建商品住宅成交供应对比图
新建商品住宅价格方面，在全国房地产市场逐步回暖的趋势下，成都新建商品住宅价格有所回暖，企稳回升；在房产市场回暖以及“去库存”的大环境下成都市新建商品房成交量环比大幅上涨，成交量明显增加。长远来看，随着 “去库存”的进一步深入，各项去存措施的实施，必将推动新建商品房的进一步消化，在此背景下，新建商品住宅价格将持续缓慢上涨。
二手住宅方面，2013年受政策发布的影响，起伏较大，受此影响，成都市二手房成交量一直在较低位保持平稳发展。2014年成都市二手房成交量处于震荡缓慢回升的过程中，到年底有明显的增长达到峰值。2016年二季度 “营改增”的正式实施，以及房地产市场的回暖，二手房成交量环比、同比均有较大幅度的上涨，成交价格也保持稳中有涨的趋势，成交价格进一步回升。
综上所述，2016年第二季度，一、二线城市住宅市场均有所回暖，一线城市成交相对有所放缓，但部分二线城市成交火热，成交量与成交价格均有明显回升。成都住宅成交均价环比上涨，楼市回暖迹象明显。二季度，成都市再次调整公积金政策，加之 “去库存”的深入贯彻，成都市房产市场回暖趋势明显，成交量环比大幅上涨，库存压力得以有效缓解。预计三季度成都房地产市场将在稳定中发展，成交量或受市场的调节有所波动，但大跌大涨的可能性不大，成交价格或延续本季度稳中有升的趋势。
1、二圈层整体成交均价小幅上涨
截止2016年6月，二圈层区县新建商品住宅成交均价为5512元/㎡，其中环比小幅上涨1.51%，同比去年微幅下降0.21%，整体来看二圈层房地产市场有所回暖。二圈层地区本季度各城市价格变化趋势基本一致，除新都环比微幅下降0.18%，其他地区价格均环比有所上涨，其中温江区涨幅最大，环比上涨3.8%。二圈层各区域价格与去年同期相比，变化趋势不尽一致，其中双流区与龙泉驿区有所下降，降幅分别为4.14%、3.17%；郫县、新都、温江同比均有所上涨，涨幅分别为2.67%、4.23%、0.68%。总体来看，2016年第二季度二圈层各区县成交均价较上季度有所回升。见图3-2-1。
图3-2-1：2015年2季度-2016年2季度二圈层新建商品住宅成交均价图
（数据来源：安居客成都房产网）
二圈层方面，在目前来看其住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势，一圈层内新房价格相对较高，并且成都轨道交通持续发展，多条地铁及快速通道的开工建设使得二圈层交通状况持续改善，将对二圈层各区县房地产市场起到一定的推动作用，且本季度二圈层房产市场交易较火爆，去存效果明显，库存压力有所缓解，
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