收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益还原法广泛应用于不动产估价，是土地估价、房地产估价最常用的方法之一。此方法在的含义为:把购买土地、房地产作为一种投资，其收益价格实质为租金的资本化。因此，收益还原法在不动产估价中是估算不动产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的资本化率，将估价对象在未来每年的纯收益折算到评估时点总收益的一种方法，其计算公式如下：

其中  P — 净收益现值（元）

      n — 房地产收益年限（年）

      Ai— 未来第i年净收益（元）

      r — 资本化率（％）

1、收益价格的影响因素

1.1、房地产净收益

房地产年净收益可通过对房地产所在区域充分调查，通过相关修正，得出当前市场租金、空置率、租金的递增情况。扣除相关的税费、管理费、维护费、保险费等计算得出。房地产当前年净收益通过对周边房地产租赁市场充分调查较易确定，但房地产未来的净收益较难得出。

1.2、资本化率

资本化率一般可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法等方法确定。

1.2.1纯收益与价格比率法：采用市场上相似不动产的纯收益与价格的比率。具体方法为：选择3宗以上最近交易的案例，以案例的纯收益与其交易价格的比率综合确定资本化率。

1.2.2安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值，安全利率通常选用银行一年期存款利率或国债利率，风险调整值一般由投资风险、管理负担、缺乏流动性等构成。

1.2.3投资收益率排序插入法：将各类投资（国债、存款、贷款、国债、债券等）收益率进行高低排序，根据经验判断收益率与风险落在哪个范围，确定资本化率。

下表1为同一净收益、在40年收益期限，房地产价格在静态发展趋势下（未考虑租金变化），资本化率对收益价格的影响

表1 资本化率对收益价格的影响