作者：袁正国

房地产价格是房地产价值的外在表现，房地产价格的形成是因为它的有用性、稀缺性、有效需求性，房地产需同时具有以上属性时才有房地产价格。房地产的价格的高低由房地产的价值决定，主要受供求关系影响。

降息是指银行利用利率调整，来改变现金流动。当银行降息时，把资金存入银行的收益减少，所以降息会导致资金从银行流出，存款变为投资或消费，结果是资金流动性增加，降息能使购房者的房贷成本降低，从而提高购房者的支付能力，从以往来看，降息一般是出现在经济滞涨或下行的时间，其结果一般会促进房地产价格的上涨。

表1  利率变化表

上一次连续频繁调整利率是在2008年，从国家统计局统计数据来看，在调整银行利率后房价在短期内出现了显著的上涨，全国商品房平均销售价格2008年为3800元/平方米,2009年为4681元/平方米，上涨幅度23.18%，全国住宅商品房平均销售价格(元/平方米2008年为3576元/平方米,2009年为4459元/平方米，上涨幅度24.69%，全国办公楼商品房平均销售价格2008年为8378元/平方米,2009年为10608元/平方米，上涨幅度26.61%。

从2014年11月22日至2015年10月24日以来的4次利率调整，房地产没有摆脱颓势，走出困境。

从房地产供给来看，参考国家统计局统计数据如下表，房地产住宅投资额度在近年保持着较高的投资水平。

在通过各种政策制度调节手段，未能增加房地产的有效需求，未能让房地产改变颓势，说明了当前房地产的需求不易受政策制度的调控，总体原因在于供给过剩。房地产的供给增长速度高于城镇化人口对房地产的有效需求率，导致房地产供过于求。

将城镇化率作为衡量社会发展的重要指标，导致过去几年粗暴的城镇化人口增加中对房地产的有效需求率降低。近年来的新农村建设，农村政策较好，交通便利，生活方便，使得近郊农村人口失去对城镇化转变的积极性。城市化过快，暴力的城市化，使得对城市的配套设施不充分，城市环境堪忧，空气污染、噪音污染、粉尘污染、光污染严重，使得城市发展出现了瓶颈。电商、快递业发展迅速，在许多城市边缘的乡镇都有快递公司，都在电商的有效服务范围内，使得农村获得社会的资源更加宽泛快捷，城乡一体化更加明显。

我国当前的城镇化率在世界范围内比较起来，还算低，但其城镇化发展如此快的还绝无仅有，这种快速的城镇化发展在某段时间减缓，势必对房地产业、房地产经济、房地产环境带来巨大的挑战。