关于城镇基准地价用途细分的探讨
2016-03-18 00:00:00 本网站
作者：刘廷泽
一、基准地价定义
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）3.3对基准地价的定义为：在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
二、土地用途分类现状
（一）国土系统
根据《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），该国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
（二）住建系统
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）“2.0.2”及“3.3.1”相关内容， 城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。
三、基准地价用途分类
从基准地价定义及结合实际工作来看，基准地价对应的用途常常仅为商服用地、住宅用地、工业用地。
从上述用途分类来看，基准地价用途的设定主要是根据《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），其中商服用地、住宅用地为一级类分类。
商服用地是指：主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地；
住宅用地是指：主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地。包括：城镇住宅用地和农村宅基地两类。
工业用地是属于一级类“工矿仓、储用地”中的二级类。工矿仓储用地包括：工业用地、采矿用地和仓储用地。
四、现行土地管理用途分类分析：
（一）部分用途用地类型细分
1、商服用地
按《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），其商服用地包括4个二级类。详见下表：
一级类 | 二级类 | ||
类别编码 | 类别名称 | 类别编码 | 类别名称 |
05 | 商服用地 | 051 | 批发零售用地 |
052 | 住宿餐饮用地 | ||
053 | 商务金融用地 | ||
054 | 其他商服用地 | ||
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），对应的提法为商业服务业设施用地，其包括：5个中类，11个小类。 详见下表：
类别代码 | 类别名称 | 类别代码 | 类别名称 | ||||
大类 | 中类 | 小类 | 大类 | 中类 | 小类 | ||
B | 商业服务业设施用地 | B | B3 | 娱乐康体用地 | |||
B1 | 商业设施用地 | B31 | 娱乐用地 | ||||
B11 | 零售商业用地 | B32 | 康体用地 | ||||
B12 | 农贸市场用地 | B4 | 公用设施营业网点用地 | ||||
B13 | 餐饮业用地 | B41 | 加油加气站用地 | ||||
B14 | 旅馆用地 | B49 | 其他公用设施营业网点用地 | ||||
B2 | 商务设施用地 | B9 | 其他服务设施用地 | ||||
B21 | 金融保险业用地 | ||||||
B22 | 艺术传媒产业用地 | ||||||
B29 | 其他商务设施用地 | ||||||
2、公共管理与公共服务用地
按《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），其公共管理与公共服务用地包括8个二级类。详见下表：
一级类 | 二级类 | ||
类别编码 | 类别名称 | 类别编码 | 类别名称 |
8 | 公共管理与公共服务用地 | 81 | 机关团体用地 |
82 | 新闻出版用地 | ||
83 | 科教用地 | ||
84 | 医卫慈善用地 | ||
85 | 文体娱乐用地 | ||
86 | 公共设施用地 | ||
87 | 公园与绿地 | ||
88 | 风景名胜设施用地 | ||
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），对应的提法为公共管理与公共服务用地，其包括：9个中类，17个小类。 详见下表：
类别代码 | 类别名称 | 类别代码 | 类别名称 | ||||
大类 | 中类 | 小类 | 大类 | 中类 | 小类 | ||
A | 公共管理与公共服务用地 | A | A4 | 体育用地 | |||
A1 | 行政办公用地 | A41 | 体育场馆用地 | ||||
A2 | 文化设施用地 | A42 | 体育训练用地 | ||||
A21 | 图书展览设施用地 | A5 | 医疗卫生用地 | ||||
A22 | 文化活动设施用地 | A51 | 医院用地 | ||||
A3 | 教育科研用地 | A52 | 卫生防疫用地 | ||||
A31 | 高等院校用地 | A53 | 特殊医疗用地 | ||||
A32 | 中等专业学校用地 | A59 | 其他医疗卫生用地 | ||||
A33 | 中小学用地 | A6 | 社会福利设施用地 | ||||
A34 | 特殊教育用地 | A7 | 文物古迹用地 | ||||
A35 | 科研用地 | A8 | 外事用地 | ||||
A9 | 宗教设施用地 | ||||||
3、住宅用地
按《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），其住宅用地包括2个二级类。详见下表：
一级类 | 二级类 | ||
类别名称 | 类别编码 | 类别名称 | |
7 | 住宅用地 | 71 | 城镇住宅用地 |
72 | 农村宅基地 | ||
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），居住用地，包括：3个中类， 7个小类。 详见下表：
类别代码 | 类别名称 | 类别代码 | 类别名称 | ||||
大类 | 中类 | 小类 | 大类 | 中类 | 小类 | ||
R | 居住用地 | R | |||||
R1 | 一类居住用地 | R2 | R21 | 住宅用地 | |||
R11 | 住宅用地 | R22 | 服务设施用地 | ||||
R12 | 服务设施用地 | R3 | 三类居住用地 | ||||
R2 | 二类居住用地 | R31 | 住宅用地 | ||||
R20 | 保障性住宅用地 | R32 | 服务设施用地 | ||||
4、工矿仓储用地
按《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），其工矿仓储用地包括3个二级类。详见下表：
一级类 | 二级类 | ||
类别名称 | 类别编码 | 类别名称 | |
6 | 工矿仓储用地 | 61 | 工业用地 |
62 | 采矿用地 | ||
63 | 仓储用地 | ||
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），关于工矿仓储用地分为有工业用地和物流仓储用地2个大类，6个中类类。 详见下表：
类别代码 | 类别名称 | 类别代码 | 类别名称 | ||||
大类 | 中类 | 小类 | 大类 | 中类 | 小类 | ||
M | 工业用地 | W | 物流仓储用地 | ||||
M1 | 一类工业用地 | W1 | 一类物流仓储用地 | ||||
M2 | 二类工业用地 | W2 | 二类物流仓储用地 | ||||
M3 | 三类工业用地 | W3 | 三类物流仓储用地 | ||||
（二）用途归并
可看出《土地利用现状分类》分类模式更加概括一点，建议以该分类模式对《城市用地分类与规划建设用地标准》小类用途进行归并，详见下表：
用途归类说明表
一级类 | 二级类 | 小类用途归并 | ||
类别 编码 | 类别 名称 | 类别 编码 | 类别名称 | |
5 | 商服 用地 | 51 | 批发零售用地 | 零售商业用地（B11）、农贸市场用地（B12）、加油加气站用地（B49）、 |
52 | 住宿餐饮用地 | 餐饮业用地（B13）、旅馆用地（B14）、 | ||
53 | 商务金融用地 | 金融保险业用地（B2）、 | ||
54 | 其他商服用地 | 艺术传媒产业用地（B22）、其他商务设施用地(B29)、康体用地（B32）、其他公用设施营业网点用地（B49）、一类住宅用地中的服务设施用地（R12）、二类住宅用地中的服务设施用地（R22）、三类住宅用地中的服务设施用地（R32） | ||
8 | 公共管理与公共服务用地 | 81 | 机关团体用地 | 行政办公用地（A1）、 |
82 | 新闻出版用地 | 图书展览设施用地（A21）、 | ||
83 | 科教用地 | 高等院校用地（A31）、中等专业学校用地（A32）、中小学用地（A33）、特殊教育用地（A34）、科研用地（A35） | ||
84 | 医卫慈善用地 | 医院用地（A51）、卫生防疫用地（A52）、特殊医疗用地（A53）、其他医疗卫生用地（A59） | ||
85 | 文体娱乐用地 | 文化活动设施用地（A22）、娱乐用地（B31）、广场用地（G3） | ||
86 | 公共设施用地 | 供应设施用地（U11~U16）、环境设施用地（U21-U23）、安全设施用地（U31、U32）、其他公用设施用地（U9） | ||
87 | 公园与绿地 | 公园绿地（G1）、防护绿地（G2） | ||
88 | 风景名胜设施用地 | |||
06 | 工矿仓储用地 | 061 | 工业用地 | 一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）、三类工业用地（M3） |
062 | 采矿用地 | |||
063 | 仓储用地 | 一类物流仓储用地（W1）、二类物流仓储用地（W2）、三类物流仓储用地（W3） | ||
7 | 住宅用地 | 71 | 城镇住宅用地 | 一类住宅用地（R11）、二类住宅用地（R20、R21）、三类住宅用地（R31） |
72 | 农村宅基地 | |||
五、基准地价用途细分
随着社会经济的发展，同时结合现行土地管理的需要，除了传统的商服、住宅、工业用途的基准地价外，对类似科研设计用地、教育用地、医疗卫生用地、物流用地等（该提法为2002年《全国土地用途分类》（试行）标准中的提法），随着其市场交易行为越来越频繁，需有其地价水平确定依据。
根据《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007），一级类的“公共管理与公共服务用地”中包括：机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地等8类二级类用地。其中科教用地指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地，为2002版的“科研设计用地、教育用地”；医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地，为2002版的“医疗卫生用地、慈善用地”。
在《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）中，有“物流仓储用地”的提法 ，而在《土地利用现状分类》中无明确“物流用地”分类。
（一）用途细分
依据《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007）、《城镇土地估价规程》，结合土地管理需要进行细分：
主要用途：按照规程要求划分：商服用地、住宅用地、工业用地
用途细分：结合《土地利用现状分类》（GT/T21010-2007）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）及土地管理的需要，增加如批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、文化娱乐用地、医疗慈善用地、科教用地、仓储用地等。
（二）细分类用途土地级别及地价确定的思路
1、土地级别
结合城市特点可采用针对细分类的用地采用分类定级的思路分别确定其土地级别；或者按照定级影响因素类似、权重相近的原则，参照主要类用途的对应级别。
2、地价确定
结合产业政策、同时根据土地交易样点数量及分布情况，可单独制定其基准地价；或分析与主要类用途用地效益的差异，按照一定的比例确定其指导价。详见下表：
基准地价用途细分土地级别及价格参照说明表
基准地价用途 | 土地级别参照 | 价格参照 |
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