标定地价体系与城市地价动态监测体系
2016-11-30 00:00:00 本网站
作者：胡召林
前言
2016年国土资源部下发了《标定地价公示技术规程（征求意见稿）》征求意见，明确要求标定地价与“行业标准《城市地价动态监测技术规范》相协调”。尽管标定地价与城市地价动态监测工作的技术核心和基础均是体系建设，二者在体系建设与维护的技术路线和工作过程也有很大的相似性，但在诸多技术细节要求上又有较多差异，笔者以《标定地价公示技术规程（征求意见稿）》和《城市地价动态监测技术规范》为准，对标定地价体系与城市地价动态监测体系建设做比较分析，以期更好解读《标定地价公示技术规程》，并指导即将开展的标定地价体系建设工作。
一、体系建设技术路线和工作程序的相似性
标定地价与监测地价作为我国地价管理体系的一部分，其作用均有向社会公众提供客观、公正、合理的地价信息的职能，二者工作基础均是定期评估设定宗地的地价，因此标定地价与地价监测在体系建设的技术路线和工作程序上有较大的相似性，都是在确定的工作范围内，根据不同土地用途，划分分用途均质区域，设定分用途标准宗地，定期调查跟踪影响宗地表征区域的地价影响因素和评估标准宗地。详见下表1:
表1 标定地价与地价监测体系建设相似内容归纳表
分类 | 标定地价 | 城市地价监测 |
1、范围划定 | 以建成区、开发区为主，适当考虑有条件的近期规划建设区，原则上不突破规划建设用地边界； 各用途公示范围宜在考虑利用现状和城市规划空间分布特征基础上单独划定，各用途公示范围叠加应覆盖建成区和工业开发区； 工业地价公示范围应以开发区、集中区为主导划定； | 原则上以城市建成区为准，不得突破规划红线； 商业、居住用地的地价监测范围以建成区为主； 工业用地以工业集聚区为主； |
2、标定区域（区段）划定原则 | 均质均价原则； 管理便利原则； 宗地完整原则； | 均价性； 均质性； 规模适当性 地块的完整性； 不重不漏性 |
3、标准宗地（监测点）设立原则 | 代表性原则； 确定性原则； 稳定性原则； 标识性原则 | |
4、标准宗地（监测点）布设程序 | 初步选取； 实地核查； 确定宗地； 编码登记。 | 初选标准宗地； 实地勘察与档案查询结合； 确定标准宗地； 统一编码，初始登记； 绘制标准宗地分布图； 建立标准宗地档案； |
5、标准宗地（监测点）维护更新 | 维护：定期跟踪检查、调查，更新登记信息； 更新条件： （1）地块或地块上建筑物灭失，或正在灭失、翻建过程中； （2）用途或土地利用条件发生重大改变，不具区域代表性； （3）地块被合并或分割； （4）土地长期低效利用； （5）标定区域调整更新； | 维护：定期进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记 更新条件： （1）地块或地块上建筑物灭失； （2）地块用途发生改变； （3）地块被合并或分割； （4）地块地址条件发生规模较大的恶性改变； （5）土地长期低效利用； （6）城市主城区或建成区扩容； |
6、工作程序 | （1）确定各用途标定地价公示范围； （2）划分均质区域； （3）确定标定区域； （4）设立标准宗地，并采集初始信息； （5）评估标定地价； （6）审核确定标定地价 （7）发布标定地价及相关信息 | （1）确定分用途地价监测范围； （2）分用途划分地价区段； （3）设立标准宗地（监测点）； （4）采集并处理监测数据； （5）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系； （6）计算各类地价动态监测指标； （7）对城市地价状况进行综合分析和评价； （8）编制城市地价动态监测报告 （9）发布城市地价动态监测信息 |
二、标定地价体系与城市地价动态监测体系建设中的差异性
标定地价与监测地价作为我国地价管理体系的一部分，是从不同方面给社会公众提供地价信息，具有互补性，尽管其体系建设在技术路线和工作程序上有其相似性，但二者作用目的和展现形式有较大差异，监测地价更侧重以综合形态提供地价信息，标定地价则侧重以点的形式提供地价信息，因此标定地价体系与城市地价动态监测体系在建设中存在诸多技术细节差异，归纳起来主要体现在以下几个方面（见表2）：
表2 标定地价体系与城市地价动态监测体系建设中主要差异
分类 | 标定地价 | 城市地价监测 |
1、作用目的 | 规范土地市场价值参考标准，丰富和完善地价技术体系，满足公众的信息需求，从而为充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导职能奠定技术基础 | 调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据 |
2、工作周期 | 以年度为周期开展 | 按照年度和季度进行 |
3、土地用途 | 应细分至土地利用现状二级类，包括但不局限于商服、住宅、工业三种基本用途类别 | 为商业、居住、工业三种基本类别 |
4、地价基准日 | 每年的1月1日 | 季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日. |
5、地价表征特征 | 市场平稳状况下公开竞争的市场价格，市场剧烈波动因素要予以修正（审慎原则） | 为监测基准日公开竞争市场下的客观价格，适时反应市场竞争状况和波动状况 |
6、标准宗地设定数量 | 一个标定区域内有且仅有1宗标准宗地 | 每区段至少应达到1-2个监测点（标准宗地） |
7、成果表现形式 | 主要以标定地价点的形式展现 | 以城市地价水平值、城市地价变化率等面上形式地价信息，反应为城市地价的水平及变化趋势、并揭示其成因背景 |
三、对标定地价工作的几点认识和理解
通过标定地价体系与城市地价动态监测体系建设的对比分析，以及多年城市地价动态监测工作实践总结，笔者对标定地价建设有以下几点认识、理解：
1、标定地价是我国地价管理体系重要的补充，是完善房地产调控、促进土地合理配置的重要基础信息之一。
地价管理管理体系为我国实现完善土地市场、促进土地资源的优化配置，调控土地供求关系、保障不同权利主体间的土地收益分配、科学显化土地资产而制定相应的土地利用地价管理政策提供了基础依据。目前我国已建立基准地价、协议出让最低价、城市监测地价等地价管理体系，但现有的地价管理体系更侧重从宏观或面上提供地价信息，而标定地价则侧重从点提供具体地价信息，其土地用途细分至二级类，表现形式更容易被社会公众理解和接受，同时标定地价是市系采用审慎原则剔除市场剧烈波动因素的评估价，需要政府审核和强制公示，政府引导性很强，因此标定地价的建立与公示将成为我国地价管理体系的一个重要补充和完善。
2、标定地价的建立和公示将丰富和完善我国地价评估技术体系。
根据《城镇土地估价规程》，估价一种基本估价方法是“公示地价系数修正法”，目前我国仅有基准地价一种公示地价，纵观全国各地基准地价，绝大多数限于商业、住宅、工业三种类型，细分二级类用途的基准地价也不多，更新周期也较长，一般至少为三年，其应用的时效性和范围受到较大局限，而标定地价将明确细分至二级类用途，更新周期为一年，其应用的时效性和范围将大大提高，因此标定地价作为政府公示地价的重要组成部分，还将丰富和完善我国地价评估技术体系。